Les droits et devoirs du locataire et du propriétaire

« Des engagements mutuels à respecter »
Logements étudiants

Rédacteur : CRIJ - Antoine H.
Date de mise à jour : 13/04/2017
Mots clés : location, premier logement

Tout type de location doit faire l'objet d'un contrat fixant les droits et devoirs du locataire et du propriétaire : il s'agit du bail.

La rédaction du bail

Le bail n’est généralement pas rédigé par le locataire mais par le propriétaire ou l’agence immobilière réalisant la location. Cela ne doit pas empêcher le locataire de vérifier la conformité de ce qui y est écrit pour qu’il soit bien d’accord avec le propriétaire sur les termes du contrat.

La durée du bail

Le contrat de bail lie les deux parties signataires pour les trois prochaines années au moins. Une fois entré dans le logement, le propriétaire ne peut pas demander au locataire de le quitter, sauf pour les raisons suivantes :

  • défaut de paiement des loyers,
  • mise en vente du logement par le propriétaire (en sachant que le locataire est prioritaire s’il souhaite se positionner pour acheter),
  • installation par le propriétaire d’un membre de sa famille dans le logement.

Le propriétaire doit prévenir le locataire du non renouvellement du bail au moins 6 mois à l’avance sous la forme d’un préavis. Le locataire peut quitter le logement quand il le souhaite pendant ce préavis, à condition de payer les loyers correspondant à l’occupation du logement.

Le locataire peut quant à lui décider de ne pas renouveler le bail en adressant un préavis au moins 3 mois avant la sortie des lieux sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception (ce délai est réduit à un mois si le logement est meublé à l’origine, si le locataire perd involontairement son emploi, s’il fait l’objet d’une mutation professionnelle ou s’il est bénéficiaire du RSA).

Les pièces complémentaires

Le propriétaire peut demander au locataire et à son garant un certain nombre de pièces complémentaires au bail qui sont généralement les suivantes :

  • le contrat de travail (pour le locataire, s’il est salarié)
  • les derniers bulletins de salaire,
  • les derniers avis d’impôt sur le revenu,
  • les photocopies des pièces d’identité,
  • un justificatif de domicile du garant,
  • un relevé d’identité bancaire (RIB),
  • la carte d’étudiant ou le certificat de scolarité (si le locataire est étudiant),
  • les quittances de loyer de la précédente location.

Il ne peut pas demander en revanche les documents suivants :

  • une carte d’assuré social,
  • les copies de relevés de compte bancaire,
  • une autorisation de prélèvement automatique,
  • le dossier médical,
  • un extrait de casier judiciaire.

En cas de doute, consultez le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement. Vous pouvez aussi vous rendre dans une Agence Départementale d’information sur le logement.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie permet de couvrir les éventuelles dégradations du locataire qui seront donc à sa charge. Celui-ci ne peut être supérieur à un mois de loyer hors charges et il ne peut être demandé au locataire si le loyer est payable d’avance pour plus de deux mois. Des aides existent pour pouvoir le financer.

L’assurance habitation

Lors de la signature du bail, le locataire doit s’assurer contres les risques locatifs en faisant assurer son logement : il souscrit en général un contrat d’assurance multirisque habitation. Le propriétaire ne peut pas obliger le locataire à choisir une société d’assurances particulière.

Les risques locatifs devant être couverts sont les suivants :

  • responsabilité civile,
  • dégâts des eaux,
  • incendie,
  • explosion,
  • vol des équipements…

L’état des lieux

La signature du contrat de bail doit se faire en rédigeant et en annexant l’état des lieux. Celui-ci n’est encore une fois pas rédigé par le locataire mais il convient de vérifier avec le propriétaire (ou son représentant lors de la visite du logement) que les indications quant à l’état des différentes pièces sont bien correctes.

L’état des lieux est une démarche s’effectuant aussi en fin de bail dans le but de vérifier que l’état du logement, pièce par pièce, est conforme à l’état dans lequel le locataire y a fait son entrée. Si c’est le cas, le propriétaire a deux mois maximum pour rendre le dépôt de garantie à partir de la restitution des clés. Si l’état des lieux de sortie n’est pas recevable dans la mesure où le locataire n’a pas satisfait à ses obligations de réparations et d’entretien, le propriétaire peut prélever sur le montant du dépôt de garantie la somme lui permettant de remettre en état son logement.

Il arrive régulièrement que le locataire remarque un ou des défauts importants lors des premiers jours d’occupation du logement et que ces défauts n’aient pas été indiqués sur l’état des lieux. Dans ce cas,  le locataire peut en avertir le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Un logement décent

Le propriétaire doit mettre à disposition du locataire un logement décent tel que défini par la loi :

  • pas d’infiltration d’eau,
  • équipements de chauffage, d’électricité et de distribution de gaz en bon état,
  • ventilation et éclairage,
  • eau potable chaude et froide,
  • pièce principale de 9m² minimum…

Si ces critères ne sont pas respectés par le propriétaire, le locataire peut lui demander une mise en conformité. Si aucun accord n’est trouvé entre les deux parties, le locataire peut s’adresser au tribunal d’instance.

Un logement entretenu

Le locataire s’engage à prendre en charge l’entretien courant du logement, à savoir les petites réparations (propreté des parties intérieures, remplacement des ampoules…), et la remise en état suite à des dégradations dont il est à l’origine.

Le propriétaire doit quant à lui entretenir le logement et effectuer les réparations autres que celles qui incombent au locataire, celles dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeur.

Le loyer et les charges locatives

Le locataire doit s’acquitter du paiement du loyer et des charges locatives (tous les mois généralement), en sachant que le propriétaire doit pouvoir justifier des charges qui incombent au locataire.

Zoom sur

La réglementation définit précisément les travaux et réparations à la charge du locataire et ceux à la charge du propriétaire.

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